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台灣今年“银十”龙头房企过得咋样:打折卖房,快速“出货”

日期: 2019-11-08 15:02:38    人气: 1251

从“全销售月”到11月黄金周期间的“折扣”销售,一些领先的房地产企业在短短半个月内就可以赚取数百亿元的销售额。10月初,主要领先的房地产公司为黄金周进行了额外的优惠促销。结果是,尽管整个房地产市场是平的,但只要价格足够有吸引力,它仍然可以快速“出货”。

值得注意的是,在领先的住房企业忙着出售房屋的背后,是为了快速归还资金,要么偿还债务,要么购买土地。特别是,应该有足够的新投资和足够的土地储备来维持“明天”的销售排名。

克里研究中心的统计数据显示,截至2019年9月底,前100家住房企业的新价值达到7.2万亿元,24家住房企业全年新价值超过1000亿元,钟君和澳远也在9月份进入新价值1000亿元的阵营。

克里研究中心(Kerri Research Center)表示,第三季度土地市场的形势比第二季度更加严峻。营业额同比下降,保险费率继续下降。总体而言,前100家住宅企业在征地时也很谨慎,40%的企业征地低于行业平均水平。此外,自第三季度以来,二线城市住房企业征地速度有所放缓。

住房企业占用的土地价值集中度有所提高。

自今年年初以来,300个城市的土地市场一直处于低水平。保险费率已经连续五个月降低。9月份,300个城市的土地销售平均溢价降至7.7%,接近去年市场最冷时期的水平。

冷清的土地市场背后是房屋企业谨慎合理的投资。

克里研究中心(Kerri Research Center)的统计数据显示,在9个月内排名前100位的住宅企业新增的7.2万亿元土地价值中,领先的住宅企业在获取价值方面仍然具有显著优势。前10名房屋的销售额占新价值的45%,比上个月增长了3个百分点。前20家住宅企业新增商品占比达到63%。与销售集中度相比,前30名住宅企业的新增附加值集中度高于销售集中度,这意味着前30名住宅企业的市场份额未来仍有增加的空间。

从土地分配的角度来看,在前100家住房企业新增土地储备中,一线和二线城市的比例以及三线和四线城市的比例几乎相等。与去年全年相比,二线城市的比例增加了近6个百分点。可以看出,在产业调整过程中,企业投资更多的是集中在高能耗城市。

然而,从每个季度的趋势来看,虽然二级市场的回归导致一些二级城市上半年土地市场迅速升温,但前100家住房企业的二级投资一度占到48%,比三、四级城市高出2%。然而,自第三季度以来,在二线城市土地价格短暂上涨后,企业投资变得更加合理,二线城市的土地收购步伐放缓。

总体而言,百强住宅企业保持理性态度,销售比例降至0.38。就层级而言,最合理的是前10家住房企业和31-50家住房企业。虽然两者与第一季度相比都有所改善,但前九个月两个梯队的销售比率分别为0.36和0.33,低于行业平均水平。

然而,11-20和50-100这两个级别的销售排名是所有级别中最高的,并且一直保持高水平和稳定。对此,克里研究中心表示,一方面是住宅企业扩大规模、提升行业地位的需要;另一方面,也表明中小住宅企业的发展压力相对较高。

值得注意的是,在头三个季度,仍然有少数住房企业用地较少,土地储备较少。与去年相比,他们的土地持有量急剧下降。未来,他们可能面临销售增长后劲不足和土地持有策略被迫调整的问题。一般来说,大部分大型住宅企业将土地储备和处置保持在行业平均水平,因此,当行业周期下降时,审慎的投资不会影响其未来业绩。

领先的房地产企业在征地时更加谨慎

“从企业本身的角度来看,它实际上非常愿意占用土地,但一般企业占用的土地投资应该根据返还的现金流来确定,所以资金链状况决定了住房企业的补充努力。尤其是对中型住宅企业来说,征地的主观意愿非常强烈,扩大规模、提高绩效的目标十分明确。即使钱很贵,如果融资到位,他们也会去土地市场寻找机会。”易居研究所智库中心研究主任严跃进在接受《证券报》采访时表示,目前,全国土地市场储备价格已经上涨,可以说是土地收购的一个窗口,但住宅企业仍需要根据自己的战略和资金链进行布局。

事实上,领先的房地产公司在投资上更加谨慎。这可以从所占土地的单价中看出。据凯里研究中心统计,前9个月前10家住宅企业新土壤储存的平均成本为4646元/平方米,低于前100家住宅企业的平均成本,接近300元/平方米。相比之下,11-20家住房企业新增土地储备的平均成本为5838元/平方米。对于这部分企业来说,还应该注意控制成本,保证利润率。

对此,一些业内人士表示,投资强度取决于销售和融资情况,即企业的现金流水平。为了保证企业的安全,保持良好投资节奏的企业根据现金流量“量入为出”来占用土地。

“现金流是住宅企业发展的重要组成部分。它可以被视为住宅企业的“血液”。现金流管理的质量直接关系到住宅企业的生存。”第一太平洋戴维斯评估咨询服务华北高级总监胡建明告诉记者。

然而,仍有一些住房企业相对积极地收购土地。其中包括华润、龙湖、招商局蛇口等老牌企业,销售比例约为0.6,明显高于行业平均水平。还有1000亿元左右的住房企业,如中梁、荣欣等,在征地方面相对活跃。土地储备的轻微短缺是这些住房企业寻求规模提升和扩大土地收购的积极因素之一。

接下来,克里研究中心认为,考虑到住宅企业自身销售和市场环境的因素,大部分住宅企业将把重点放在销售和投资上,第四季度将进一步下滑。对于对土地需求较大的房地产公司,建议通过多样化的征地方式增加土地储备,以降低征地成本和风险。

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